Bauen im Bereich einer städtebaulichen Erhaltungssatzung

aktualisierte Fassung, Stand 2025 – verfasst von RAin Nadine Hieß

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Was ist eine städtebauliche Erhaltungssatzung? – Grundlagen und Zweck

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Eine städtebauliche Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dient dem Schutz der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets. Sie soll sicherstellen, dass charakteristische Straßenzüge, Ensembles und stadtbildprägende Strukturen nicht durch Neubauten oder tiefgreifende Änderungen beeinträchtigt werden.

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Im Gegensatz zum Denkmalschutz stellt die Erhaltungssatzung keinen Schutz einzelner Kulturdenkmäler, sondern einen Schutz des Gebiets als Ganzes dar.

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Welche Vorhaben benötigen eine Genehmigung nach § 172 BauGB?

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Alle baulichen Eingriffe im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung sind genehmigungspflichtig, insbesondere:

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• Rückbau (Abbruch)

• Änderung einer baulichen Anlage

• Nutzungsänderung

• Errichtung (Neubau) einer baulichen Anlage

 

Wichtig: Die Genehmigungspflicht gilt auch, wenn das Vorhaben nach Landesrecht eigentlich baugenehmigungsfrei wäre.

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Typische genehmigungspflichtige Maßnahmen im Erhaltungsgebiet

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• Fassadenänderungen, neue Fenster oder Türen

• Dachsanierungen, Dachgauben, Photovoltaikanlagen

• Energetische Modernisierungen

• Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen

• Ersatzneubauten

 

Wann ist eine Modernisierung genehmigungsfrei?

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Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht in die Substanz oder äußere Gestaltung eingreifen, sind in der Regel nicht genehmigungspflichtig, z. B.:

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• Austausch elektrischer Leitungen

• Sanierung von Bad und Küche

• Erneuerung von Bodenbelägen

 

Achtung: Viele Erhaltungssatzungen fassen den Begriff der „Änderung“ weit aus.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Im Zweifel sollte immer eine Genehmigungsanfrage gestellt werden.

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Versagungsgründe der erhaltungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 3 BauGB

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Eine Genehmigung kann versagt werden, wenn die bauliche Anlage:

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• das Ortsbild,

• die Stadtgestalt oder

• das Landschaftsbild

 

prägt.

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Prägend ist ein Gebäude dann, wenn es durch Größe, Gestaltung oder Stellung im Straßenraum das Gebiet wesentlich mitbestimmt.

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Auch ohne prägende Wirkung kann ein Gebäude städtebaulich relevant sein, wenn es:

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• Raumkanten schließt

• den Straßenverlauf prägt

• historische Parzellenstrukturen abbildet

• ein Ensemble stabilisiert

 

Dies ist eine häufig genutzte Auffangregelung.

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Neubau im Erhaltungsgebiet – wann die Genehmigung versagt werden darf

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Für Neubauten gilt eine besondere Versagungsregel: Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Neubau die städtebauliche Gestalt des Gebiets beeinträchtigt.

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Aktuelle Rechtsprechung: Neubauten sind oft zulässig

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Gerichte der letzten Jahre stellen klar:

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• Ein Neubau ist nicht verboten,

• sofern er sich in Maßstäblichkeit, Proportion, Dachform und Materialität in das Umfeld einfügt.

• Eine Erhaltungssatzung ist kein Neubauverhinderungsinstrument.

 

Häufig wird angenommen, dass Erhaltungssatzung und Denkmalschutz „ähnlich“ seien. Tatsächlich gilt:

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• Denkmalschutz schützt das Einzelobjekt.

• Die Erhaltungssatzung schützt das Gebiet.

• Denkmalrechtliche Relevanz ist nicht automatisch ein Versagungsgrund nach § 172 BauGB.

 

Die Behörde darf nur auf die städtebauliche Bedeutung abstellen, nicht auf die rein kulturhistorische.

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Wie läuft das Genehmigungsverfahren nach § 172 BauGB ab?

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Viele Städte führen ein eigenständiges Satzungsrechtsverfahren durch, wenn keine bauordnungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist.

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Typische Unterlagen:

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• Lageplan

• Fotos der Bestandsfassaden

• Pläne der geplanten Baumaßnahmen

• Baubeschreibung

• Material- und Farbkonzept​

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Wird die gesetzliche Entscheidungsfrist überschritten, kann eine Genehmigungsfiktion eintreten – abhängig von Landesrecht und konkreter Satzung.

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Wie beurteilen die Gerichte Erhaltungssatzungen?

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1. Kontrolle statt Verbot

Erhaltungssatzungen sollen steuern, nicht verhindern. Liegt kein Versagungsgrund vor, besteht ein gebundener Anspruch auf Genehmigung.

 

2. Strenge bei Abrissen

Abbrüche prägender oder städtebaulich relevanter Gebäude werden weiterhin restriktiv geprüft.

 

3. Flexibilität bei energetischer Sanierung

Gerichte erkennen zunehmend die Bedeutung moderner, nachhaltiger Bauweisen an. Solange der Charakter des Gebiets nicht verändert wird, sind energetische Maßnahmen genehmigungsfähig.

 

4. Differenzierung gegenüber Denkmalschutz

Städtebauliche Bedeutung ≠ denkmalfachliche Bedeutung.

 

Was bedeutet das für Eigentümer*innen? – Praktische Tipps für Bauvorhaben

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• Frühzeitig prüfen, ob eine Erhaltungssatzung gilt.

• Vorplanungsunterlagen stets vollständig einreichen.

• Bei Modernisierungen immer prüfen, ob die Grenze zur Änderung überschritten wird.

• Für Neubauten sollte ein Gestaltkonzept beigefügt werden, das die Einfügung belegt.

• Bei Versagungen lohnt sich häufig ein rechtlicher Widerspruch, da die Versagungsgründe eng auszulegen sind.​

 

Fazit: Bauen im Erhaltungsgebiet bleibt möglich – mit rechtlicher Vorbereitung

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Die Rechtslage nach § 172 BauGB ist stabil, die Rechtsprechung eindeutig:

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• Die Genehmigung muss erteilt werden, wenn kein Versagungsgrund vorliegt.

• Erhaltungssatzungen schützen das Gebiet, aber blockieren keine sinnvollen Bauprojekte.

• Wer gut vorbereitet ist und die städtebauliche Struktur berücksichtigt, hat hohe Chancen auf Genehmigung.

• Eine frühzeitige juristische Beratung kann Konflikte mit der Behörde vermeiden.

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