Bauen im Bereich einer städtebaulichen Erhaltungssatzung

veröffentlicht am 26.05.2021 verfasst von RAin Nadine Hieß

Eine sog. städtebauliche Erhaltungssatzung ist eine Satzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB). Eine solche Satzung kann durch eine Stadt oder Gemeinde erlassen werden, um die städtebauliche Eigenart eines Gebiets zu erhalten. Es handelt sich also um einen städtebaulichen Ensembleschutz, der jedoch nicht mit dem denkmalrechtlichen Ensembleschutz zu verwechseln ist.

Eigentümer, die ein Bauvorhaben im Geltungsbereich einer städtebaulichen Erhaltungssatzung planen, haben neben den bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften also zusätzlich die Bestimmungen der Erhaltungssatzung zu beachten.

Erfordernis einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung

Wird ein Rückbau, eine Änderung, eine Nutzungsänderung oder ein Neubau im Geltungsbereich einer städtebaulichen Erhaltungssatzung geplant, bedarf dies einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Dies gilt auch dann, wenn das Vorhaben im Übrigen baugenehmigungsfrei ist.

Nach einem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg fehlt es im Falle der Modernisierung einer leerstehenden Wohnung, bei der eine Generalrenovierung der elektrischen Anlagen, der Erneuerung von Bad, Küche und WC sowie die Erneuerung des Plattenbelags geplant ist, an einem die Genehmigungspflicht auslösenden Eingriff in eine bauliche Anlage (Urteil vom 01.10.1993 – 8 S 901/93). Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bedürfen der Abbruch, die Änderung und die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage der Genehmigung. Die Änderung einer baulichen Anlage liegt nur vor, wenn in die Bausubstanz in ihrer bisherigen Form und Nutzungsart eingegriffen wird. Erfasst wird nur eine Änderung von städtebaulicher Bedeutung. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfüllen diesen Begriff nur dann, wenn sie eine Änderung der Anlage darstellen, so der Verwaltungsgerichtshof.

Anspruch auf erhaltungsrechtliche Genehmigung

Ziel der Satzung ist es, Störungen der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu verhindern. Die Genehmigung darf daher nur dann versagt werden, wenn (1. Fall) die geplante bauliche Anlage das Ortsbild, die Stadtgestalt oder (2. Fall) das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung einer baulichen Anlage darf nur versagt werden (3. Fall), wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets hierdurch beeinträchtigt wird (§ 172 Abs. 3 BauGB).

Im ersten Fall wird eine inhaltliche Nähe zum Denkmalschutz deutlich. Ob einer konkreten baulichen Anlage eine prägende Wirkung zugeschrieben werden kann, hängt von ihrer optischen Wirkung in Bezug auf die nähere Umgebung (OVG Koblenz Urteil vom 31.07.2008 – 1 A 10361.08) und den dort vorhandenen baulichen Anlagen ab. Ob es sich um eine das Orts- oder Landschaftsbild prägende bauliche Anlage handelt, ist nicht bereits danach zu bejahen, weil das betreffende Vorhaben im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt (BVerwG Beschluss vom 30.10.2008 – 4 B 56.08).

Der zweite Fall verlangt, dass bauliche Anlagen vorhanden sind, die allein oder mit anderen baulichen Anlagen zur besonderen städtebaulichen Gestalt beitragen. Es handelt es insoweit um einen Auffangtatbestand. Eine bauliche Anlage kann auch ohne prägende Wirkung durchaus städtebauliche Bedeutung haben, indem sie die Umgebung in städtebaulicher Hinsicht mitgestaltet.

Fall drei stellt eine Sonderreglung für die Errichtung baulicher Anlagen dar. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass sich Veränderungen hinreichend harmonisch in den durch die erhaltenswerte Bausubstanz geprägten Gesamteindruck einfügen (Hamburger OVG Beschluss vom 17.02.2015 – 2 Bf 215.13.Z).

Sind die genannten Voraussetzungen für ein Verbot nicht gegeben, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Der Genehmigungsbehörde steht in diesem Zusammenhang kein Ermessen zu.

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